房东“以房租入股琴行”的方案，及长远合作的最大难点

房租入股的方案，其实非常简单：无非是以房租租金折现，然后以折现的金额参股，金额是多少就占多少股份比例。

常见的房东以租金入股琴行的情况

（1）有些房东，见到你是做钢琴培训的，以为做艺术培训很赚钱，就想着和你合作，以“房租入股琴行”；

（2）还有些是几个小伙伴一起合作，有个人刚好自己家有门面，互相商量，不如就在自己的门店里面做，“租金都能免了”？

房东以租金入股琴行的逻辑

假设，房租每月1万多，一年是12-15万。如果你单独运营，你每年就要掏12-15万的租金给房东，且每年递增5-7%。

现在房东想和你合作，以房租入股琴行，那就将房租折算股份就行。

你可以跟房东谈：1.房东不得干涉琴行内部经营事宜；2.房东用房租入股，相当于“纯投资、不做事”的那种。

所以，房租折算股本，需要折价。这都是谈出来的，谈到双方满意。假如一年的房租至少是13万，那么让房东折算10万一年，如果房东以三年的房租入股，那相当于房东出资30万。

你和房东双方的占股比例

如果你自己原计划投资100万，现在你只需要出资70万就行，房东出资三年房租，以30万的资金，占股30%。

那三年后，这个房租怎么算？

三年后，按照正常市场行情，该给房东（又是股东）租金，照常要给。机构是机构，这与股东的个人房产无关。

例如，三年后，周边同等铺面的租金大约是15-18万/年，最差的铺面也要15万，而你们的铺面还算不错的，大约十六七万。那你只能和房东（又是股东）商议一下，能不能看在合作的情分上，稍微优惠一点。自己人，你收个12万/年的房租，行不行？

如果房东答应，那是对方大方，是有人情在内，要感恩；如果不行，房东（又是股东）说，“你不能太让我吃亏了，我这个铺面正常能租17万以上，我租给自己的琴行，优惠2万也算合理了。12万太低了。”房东这般说也有道理，这也是要感谢的，情理之中。

房东入股琴行：最不可思议的想法

第一，有些琴行老板觉得，我让对方占了股份，就可以永远不用给房租了。因为琴行老板认为，我每年给你分红了啊。这种想法是极为不成熟了。投资是投资，分红是分红，房租是房租，一定要区别开来。

第二，有些琴行老板觉得，“房东只投入房租，全靠我来经营，长期而言，我成给他打工的了，太吃亏了。”这是最难解的“囚徒困境”。所有的合作的难点，最终都是“人心的难测”。

回顾前文

如何解开合作的“囚徒困境”：

1.房东如果不投资你，他每年稳赚12-15万的租金，现在房东以租金投资于你。投资都有风险，他以三年房租投资于你，如果亏本了，这三年稳赚不赔的40-50万的租金也同样“血本无归”，他不是没有风险，投的也是“真金白银”；

2.房东三年的房租40-50万之间，是可以计算的，保守估计，不会低于40万，现作价30万投资到你琴行，占30%的股份。他的想法是，他投入的这40多万，在未来，几年内能收回成本？

3.合作的头三年，你们可能相安无事，因为你不用支付租金啊？但是，三年后，你可能会郁闷：因为你发现，你每年不但要交15万的房租，且假设机构每年的纯利润为50万，预留10万运营，分红40万，而房东每年还要分红12万。你越想越不对劲啊——15万房租 12万分红，以后每年的都是如此，房东啥事都不干，坐着就能分到30多万，而自己辛辛苦苦一年忙到头，到手的钱还不及房东。

4.这就是人心，你肯定比不上房东啊？假设你们另外开店，他的铺面租给其他人，一年收入16万以上。这是他多年前的房产投资，和琴行是没有任何关系的。你不能把租金也算到“你分给了他多少钱里面”。

5.你不想让房东占这么多股份：这个事情，我们又要回到最开始。所有的股份的设计，一定要从最开始就要想好结局。不然就是“早知今日，何必当初”局面。你从一开始，就不要太贪图别人的“钱”。你觉得自己能做好，虽有困难，但还可以克服，那你可以选择不要房东入股；或者资金上确实还差一点，那你也可以选择让房东只以一年的房租入股，让他少占一些股份，占10%以下的股份。

6.当然，占股多少，互相是可以谈判的，这里面很复杂。如果你能力，你让房东用10年的房租，只占10-20%的股份，这也是可以的。前提是，你能让房东认可，让他答应。但，你前期资金困难，别人以房租投资进来了，占了股份，你也认了，但后期你又不想分钱，这就不对。